Wiemy już jak wygląda doradztwo kredytowe od zaplecza i co się dzieje po kolei z naszym wnioskiem o kredyt hipoteczny. Na dość częste pytanie: Czy jest możliwy zakup nieruchomości z hipoteką odpowie Jacek Świrski – doradca kredytowy z Wrocławia.
Zakup nieruchomości z hipoteką – czy to możliwe?
Mimo powszechnego przekonania zakup nieruchomości z hipoteką w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości nie jest niczym groźnym. Zarówno sprzedający indywidualni jak i deweloperzy mogą mieć kredyty zabezpieczone na sprzedawanych nieruchomościach. I tak w przypadku dewelopera w momencie przeniesienia własności na kupującego nieruchomość, z głównej księgi wieczystej dla całej inwestycji wydzielona zostaje nowa księga wieczysta dla kupowanego lokalu i w tej nowej księdze wieczystej wpisywana jest hipoteka. W sytuacji sprzedaży nieruchomości przez osobę indywidualną podstawą jest spłacenie częścią zapłaty za nieruchomość długu wpisanego do księgi wieczystej, dopiero pozostała część jest wypłacana na rachunek sprzedającego.
Kiedy jest wykreślana hipoteka?
To pytanie zadał mi klient prowadzący firmę przeprowadzki Wrocław. Zatem odpowiadam: po notarialnym przeniesieniu własności nieruchomości zostaje złożony wniosek(najczęściej w akcie notarialnym) o wpis hipoteki do księgi wieczystej, zatem po jej wpisaniu jest dwie hipoteki. Po rozliczeniu kredytu sprzedający musi dostarczyć nowemu właścicielowi zgodę na wykreślenie hipoteki. Wtedy kupujący składa wniosek o wykreślenie „starej” hipoteki, zaś nowa automatyczne przesuwa się na miejsce pierwsze.
W 2011 r. zmieniono przepisy dotyczące ksiąg wieczystych. Zmiana w głównej mierze dotyczy zastąpienia dotychczasowych dwóch rodzajów hipotek: hipoteki zwykłej i kaucyjnej jedną hipoteką oraz wprowadzone zostało prawo o możliwości rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
W praktyce nowe zasady mówią, że hipoteka nowego banku (nabywcy) nie zostanie automatycznie przeniesiona na pierwsze miejsce hipoteczne. Po wykreśleniu „starej” hipoteki powstaje opróżnione miejsce hipoteczne, co dla banku finansującego daną nieruchomość jest sytuacją niezbyt wygodną ze względu na możliwość podstawienia w to miejsce innej wierzytelności. Banki radzą sobie z tym problemem na dwa sposoby: część banków wymaga dodatkowego wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione pierwsze miejsce, inne zaś zabezpieczają się oświadczeniem kredytobiorcy zawartym w umowie kredytowej, że kredytobiorca zobowiązuje się nie wpisywać innych podmiotów na opróżnione miejsce hipoteczne.
Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości warto jest dokładnie sprawdzić księgi wieczyste oraz upewnić się u doradcy kredytowego, jakie dodatkowe czynności będziemy musieli wykonać, aby przeprowadzić całą transakcję zgodnie z panującym prawem oraz wymaganiami wybranego przez nas banku.
Doradca kredytowy Jacek Świrski