Jak informowaliśmy wcześniej we wpisie Kredyty hipoteczne 2015 i jak nas informuje doradca kredytowy z Wrocławia z dniem 01.01.2015 roku wejdzie w życie kolejny etap Rekomendacji S, którego efektem będzie konieczność wniesienia do transakcji minimum 10-procentowego wkładu własnego. Oznacza to, że potencjalny kredytobiorca będzie musiał liczyć się z koniecznością posiadania środków zdecydowanie większych niż dotychczas. Niektóre z banków, nie chcąc narażać klientów na zbyt nagłe i drastyczne zmiany, zaczęło stosować je wcześniej.
Jaki wkład własny będzie obowiązywał w 2015 roku?
Obecnie obowiązująca Rekomendacja S wskazuje, że bank nie może udzielić kredytu w wysokości przekraczającej 95% wartości kredytowej nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że w każdym banku można wnieść jedynie 5-procentowy wkład własny. Taką możliwość dopuszcza jedynie niewielka część banków, natomiast pozostałe wymagają znacznie więcej – niektóre nawet 20% wartości nieruchomości.
Na minimalny 5% wkład własny liczyć można w takich bankach jak Alior Bank, BOŚ Bank, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Bank, mBank, Millenium, Pekao czy PKO BP. Dla przykładu przy zakupie nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych, na otrzymanie kredytu w takim banku pozwoli posiadanie 15 tysięcy wkładu własnego. W bankach BGŻ i BZ WBK, które umożliwiają udzielenie kredytu w maksymalnie 90% LTV, będzie to już 30 tysięcy złotych. Najtrudniej będzie otrzymać kredyt w BPH, Credit Agricole, ING oraz Raiffeisen Polbank, które oczekują co najmniej 20% wkładu własnego, czyli w naszym przykładzie aż 60 tysięcy złotych.
Doradca kredytowy może porównać dla ciebie każdą aktualną ofertę kredytową. Dobrze też jest skorzystać z rozwiązań typu ranking kredytów hipotecznych. Wysoki poziom wymaganego przez bank wkładu własnego może być oczywiście sporym problemem, szczególnie dla ludzi, którzy nie posiadają oszczędności, ale ma to też swoje dobre strony. Wyższy wkład własny automatycznie oznacza mniejszą wysokość kredytu. To z kolei przekłada się na mniejsze odsetki i inne koszty ponoszone przy spłacie zobowiązania.
Bardzo istotne znaczenie przy ustalaniu wysokości oprocentowania kredytu ma wskaźnik LTV. Jest to skrótowiec od angielskiego zwrotu loan to value i oznacza stosunek pożyczonej kwoty do wartości nieruchomości. Przekłada się on na to, że im większy jest wkład własny, tym mniejszy jest kredyt i wskaźnik LTV.
Czy większy wkład własny obniża oprocentowanie?
To pytanie od klienta prowadzącego firmę przeprowadzki Wrocław. Odpowiadam: większość banków w przypadku wyższego wkładu własnego decyduje się na udzielenie kredytu na lepszych warunkach. Wniesienie co najmniej 20-procentowego wkładu własnego zazwyczaj przekłada się na obniżenie marży o 0,2-0,3 punktu procentowego w porównaniu z kredytem z minimalnym poziomem wkładu własnego. Takie obniżenie marży w dość bezpośredni sposób przekłada się na wysokość raty kredytu, która może zmniejszyć się nawet o ponad 100 złotych miesięcznie. Warto więc wiedzieć jaki poziom wkładu własnego i wskaźnika LTV pozwala na uzyskanie lepszych warunków kredytu w danym banku.
W części banków maksymalny poziom LTV w standardowym przypadku wynosi 80 procent. Pozostałe zgadzają się na na udzielenie kredytu hipotecznego z mniejszym wkładem własnym, jednak pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Ubezpieczenie dotyczy pożyczonej kwoty powyżej 80% wartości transakcji.
Wspomniana kwota obejmuje – w zależności od konkretnej sytuacji – okres od 3 do 5 lat ubezpieczenia. Jeśli po upływie danego okresu saldo zadłużenia nie obniży się poniżej 240 tysięcy złotych, to konieczne będzie ponowny zakup ubezpieczenia. Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego często jest uwzględniany jest w spłacanej co miesiąc racie, która z tego powodu wzrasta od kilkadziesiąt złotych lub opłata jest jednorazowa.
Skąd wziąć środki na wniesienie wkładu własnego? Podpowiada nam z własnego doświadczenia właściciel firmy Naprawa pralek Wrocław: „Najlepszym sposobem oczywiście jest regularne oszczędzanie. W przypadku osób, których zarobki są naprawdę dobre idealnym rozwiązaniem jest odkładanie w każdym miesiącu kwoty, która będzie odpowiadała wysokości przyszłej raty na zakup nieruchomości.” W przypadku ćwiczonej kwoty zakupu nieruchomości za 300 tysięcy złotych, wysokość raty będzie wynosić około1400 złotych, co oznacza, że na wymagany wkład własny, będzie odkładało się pieniądze niespełna dwa lata.
Taki sposób oszczędzania środków na wkład własny do kredytu jest doskonałym sposobem na przygotowanie się do spłaty kredytu. Przyzwyczajając się przed kilkanaście miesięcy do tego, że ponad tysiąc złotych z domowego budżetu nie można przeznaczyć na własne potrzeby, przeznaczanie w przyszłości takiej kwoty na spłatę comiesięcznej raty kredytu nie będzie stanowiło większego problemu.
doradca kredytowy Jacek Świrski